中信证券研报认为，房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础。研报认为，2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部。率先脱困的企业，往往布局好的城市，更具备正在良好运营的投资性房地产，或拥有一些有增值潜力的金融资产。看好好区域、好业态、好运营的三好企业。
全文如下地产｜资产负债表修复关键一年：2026年投资策略
房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，我们预计2026年市场有止跌回稳的基础。我们认为，2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部。率先脱困的企业，往往布局好的城市，更具备正在良好运营的投资性房地产，或拥有一些有增值潜力的金融资产。
▍2025年住宅供需有所改善，但市场仍然趋势下行。
我们统计，2025年前三季度一二手交易总面积和去年同期只有小幅下降 ，这说明置业需求仍在持续释放。新房供给已经明显收窄，竣工和开工回落到高点的六成和三成。不过，由于房价的预期自我实现，二手挂牌压力有增无减，房价持续环比下降，租金表现也偏弱。
▍2026年，住宅市场具备止跌的内生基础。
国际比较来看，10个样本国家的典型房地产调整期在2年到18年不等，其中多数为5-6年，调整幅度在9%-55%区间内，平均为30%，对比来看我国的周期调整当前也是比较充分的。从市场内生因素来看，二手房浮盈面的明显下降，确实也在减弱挂牌增长的压力。居民置业成本的明显下降，则为日后市场复苏提供了基础。好房子建设持续推进，新供给也可能创造一部分新需求。总而言之，我们认为2026年市场具备止跌回稳的机会，预计商品房销售金额和面积同比下降1.4%和2.2%，新开工和竣工面积同比下降8.2%和20.1%，开发投资同比下降5.8%，降幅预计较2025年均有收窄。我们预计，到2027年，房产景气周期可能向上。
▍选择好的区域是部分企业资产负债表修复的重要原因，重要性超过拿地强度。
由于开发活动区域性分化比较大，选择土地盈利前景好的城市拿地，尤其是杭州、上海和成都三城拿地，是企业修复报表的关键。
▍投资性不动产是资产负债表的中流砥柱，业态选择和运营都至关重要。
随着利率的下降，消费的复苏，大量资产运营良好，贡献稳定现金流。加之物业经营贷政策的支持和REITs市场的兴起，部分投资性不动产存在明显增值潜力。区分投资性不动产优质与否的，除了观察不动产的NOI数据历史表现，也可以观察业态结构，即以To C为主的资产为好（包括商场、长租、酒店等）。
▍风险提示：
房价继续下行导致企业盈利能力下行的风险；部分企业区域选择不佳，投资性房地产中写字楼比例偏大的风险；好房子的标准可能动态变化，新产品可能影响旧库存价值的风险。
▍期待周期见底，看好三好企业。
政策态度比较明朗，市场内生也有止跌回稳的基础。我们认为，住宅市场距离底部并不远，且地产企业市值的见底，一般早于房价的见底。更何况，当前地产公司表内也不乏正在增值的资产。我们看好好区域、好业态、好运营的三好企业。
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